서울 영등포역 인근 도림1구역 공공재개발 사업이 본격화되고 있습니다. 10만 제곱미터가 넘는 대규모 사업지로 초역세권 입지를 자랑하는 이곳은 공공재개발 구역 중에서도 미래 가치와 사업성이 뛰어난 것으로 주목받고 있습니다.도림1구역의 투자 매력과 사업성, 그리고 영등포 일대의 잠재력을 종합적으로 분석해봅니다.
도림1구역 공공재개발 사업성 분석
도림1구역은 2022년 8월 공공재개발 두 번째 공모를 통해 2차 후보지로 선정되었고, 2023년 8월 LH와 MOU를 맺으며 사업 추진의 기반을 마련했습니다. 2025년 6월 정비계획 입안 제안을 진행했고, 총 사업 면적은 106,985제곱미터이며, 그중 아파트를 지을 수 있는 대지 면적은 약 86,250제곱미터로 사업 규모가 상당히 큰 편에 속합니다. 용도지역은 2종에서 3종 일반주거지역으로 종상향되었고 최고 45층 높이의 아파트가 들어설 예정입니다. 용적률은 기준 210%, 허용은 민간재개발과 동일하게 사업성 보정계수를 적용받아 242%, 상한은 270%, 법적 상한은 300%로 설정되어 있습니다.
정비계획에 따르면 도림1구역은 분양 1,874세대, 임대 626세대를 포함한 총 2,500세대의 메머드급 단지로 태어나게 됩니다. 평형 구성은 전용 40제곱미터를 시작으로 49, 59, 74, 84, 108까지 총 여섯 개의 평형으로 나뉘어 있어 소형부터 중형, 대형까지 고루 분포되어 있습니다. 특히 분양 주택 중에서는 30평형 이상 중대형 타입이 절반 이상을 차지하면서 실수요자의 선호도가 높은 평형 위주로 설계되었습니다.
분양주택 1,874세대 중 조합원 물량은 936세대, 일반 분양은 938세대가 배정되었습니다. 조합원 대비 일반 분양 비율이 100%를 넘게 확보되는데, 보통 재개발 사업에서는 일반 분양 비율이 50%만 넘어도 사업성이 괜찮다는 평가를 받는다는 점을 고려하면 도림1구역은 사업성 측면에서 상당히 우수할 것으로 기대됩니다. 조합원 물량의 대부분이 30평형 이상으로 배정되어 있기 때문에 현재 계획상으로는 조합원의 약 78%가 30평형 이상을 배정받을 수 있는 구조입니다.
인접 구역인 신길제2구역과의 비교 분석을 통해 사업성을 추정해보면, 두 구역은 사업 규모, 용도지역, 용적률 등 주요 조건이 거의 동일합니다. 신길제2구역 정비계획에 따르면 공사비는 평당 802만 원, 일반 분양가는 3,582만 원을 기준으로 비례율이 108%가 산출되었습니다. 보수적으로 도림1구역의 비례율을 100% 수준으로 가정하고 분석해도, 매매가 6억 원짜리 빌라 기준으로 전용 84제곱미터를 받기 위한 총 투자금은 약 13억 8천만 원으로 예상되며, 인플레이션을 반영하지 않은 경우 약 4억 9천만 원, 인플레이션을 반영한 경우 약 11억 2천만 원의 안전 마진이 확보될 것으로 예상됩니다. 이러한 분석은 아래 "리트리"유튜브 채널의 영상을 참고하였습니다.하지만 이러한 안전마진 예상보다 더 중요한것은 공공재개발의 장단점분석과 이 지역일대 자체의 가치입니다.
공공재개발의 의미와 장단점
공공재개발은 2020년 5월 6일 김현미 장관이 발표한 부동산 대책에 포함된 정책으로 도심 내 주택 공급을 촉진하기 위한 방안 중 하나입니다. 일반적으로 주민이 사업의 시행자가 되는 민간재개발과는 달리 LH나 SH가 사업 시행자가 되어서 사업 속도를 높이고 주택 공급을 빠르게 하겠다는 것이 공공재개발 사업입니다.
공공재개발의 주요 장점은 세 가지로 정리됩니다. 첫 번째는 법적 상한 용적률의 120%까지 건축이 가능하다는 점입니다. 예를 들어 3종이면 최대가 300%인데 공공재개발로 추진 시 최대 360%까지 가능해집니다. 두 번째는 분양가 상한제 규제에서 제외된다는 점입니다. 현재 서울은 대부분 지역이 비조정 지역이라 분양가 상한제를 적용받고 있지 않지만 조만간 서울 전 지역이 조정 지역으로 묶일 가능성이 높습니다. 이 경우 일반 재개발 사업장은 다시 분양가 상한제에 영향을 받게 되지만 공공재개발은 예외로 분양가 규제를 피할 수 있어 사업성을 유지할 수 있는 중요한 장점이 됩니다. 마지막은 사업 기간 단축입니다.
현재 정치적 환경 변화도 주목할 필요가 있습니다. 최근 정권이 민주당으로 교체되면서 국토부는 공공재개발 중심의 주택 공급 확대를 예고하고 있습니다. 현재 주택의 공공성을 중요시하는 진보정권이며 5개월 뒤에 있을 서울 시장 선거에서도 진보 인사가 유력하기 때문에 공공재개발은 앞으로 더욱 부각되고 비중이 많아질 것으로 전망됩니다. 정치적 이유가 아니더라도 다양하고 수많은 주체들의 이익과 욕망이 달라서 갈등이 생기기 때문에, 공공성을 담보로 한 파격 혜택이 굉장히 큰 재개발, 재건축 진행의 모멘텀이 될 수 있습니다.
공공재개발과 신속통합기획의 차이는 실제로 사업 시행자가 공공이냐 민간이냐라는 차이 외에는 크게 다르지 않습니다. 신속통합기획 역시 초기 기획 단계부터 인허가 절차까지 서울시와 공공이 주도하는 부분이 많기 때문입니다. 공공재개발의 단점으로 꼽히는 임대 주택 비율도 최근 정비계획들을 보면 민간재개발과 유의미한 차이가 나고 있지는 않습니다. 따라서 공공재개발이라는 불필요한 선입견은 내려놓고 사업성 위주로 투자처를 냉정하게 판단할 필요가 있습니다.
도림1구역을 비롯한 영등포 일대 미래가치와 투자전략 시나리오
영등포는 여의도와 함께 서울의 3대 도심 중 하나입니다. 서울시는 2040 도시 기본 계획에서 3대 도심의 중심지 기능 강화를 예고하고 있고, 이에 따라 영등포역 일대 낙후 지역으로 인식되던 쪽방촌과 집창촌의 고밀 개발도 더욱 탄력을 받아 빠르게 진행될 것으로 예상됩니다. 대선제분 일대를 여러 구역으로 나눠 개발해서 부족한 업무, 상업, 문화 기능을 보강할 예정에 있습니다.
영등포역 주변 주거지 개발도 착실히 진행되고 있어서 개발이 마무리되는 10년 후쯤이면 약 1만 세대 규모의 신축 아파트가 신규로 공급될 예정입니다. 지금은 영등포역 일대가 노후 주거지와 낙후 시설로 인해 주거 선호도가 낮은 상태지만, 역세권을 중심으로 고밀 개발이 이루어지고 1만 세대의 신축 아파트와 함께 업무, 문화, 상업 시설이 들어서면 영등포역의 위상은 지금과는 전혀 다른 모습이 될 것입니다.
청량리 개발 전후를 비교해 보면 사람들의 인식과 부동산 가격이 얼마나 달라졌는지 쉽게 알 수 있습니다. 영등포역은 청량리보다 입지적으로 한 단계 위에 있는 지역이기 때문에 더 큰 변화와 가치를 만들어 낼 가능성이 높습니다. 영등포의 숙원 사업 중 하나인 철도 지하화 선도 사업에 영등포역이 포함된 경부선 선정이 유력하다고 합니다. 그간 영등포의 남과 북을 단절시키고 소음과 진동 유발, 토지 이용의 효율성까지 저하시켰던 지상철 구간이 지하화된다면 구도심의 낡은 이미지에서 벗어나 3대 도심에 걸맞는 도시로 거듭날 것입니다.
영등포역 일대는 교통의 요충이자 서울의 도심권역이고, 일자리와 교통 모두 수준급입니다. 현재 오래된 다세대, 다가구가 뒤섞여 있어 굉장히 저평가된 구간입니다. 신축 대단지 아파트가 이 일대에 들어서게 되면 굉장히 큰 시너지를 내면서 가격 상승을 할 것으로 예상됩니다. 투자 전략으로는 대지 크기나 연식에 상관없이 매매가가 저렴하고 초기 투자금이 가장 적게 필요한 물건을 찾는 것이 좋습니다. 물건이 작아도 향후 30평 이상을 안전하게 보장받을 수 있기 때문입니다.
도림1구역은 일반 분양 중대형 평형 비중이 높아 일반 분양 수입 규모가 상당히 크고, 향후 규제 지역으로 지정되더라도 공공재개발 특성상 분양가 상한 적용을 피할 수 있기 때문에 주변 시세에 맞춰 적정한 분양가 책정이 가능합니다. 이런 점을 고려하면 일반 분양가는 현재 기준으로도 평당 5천만 원 수준까지 가능할 것으로 예상되고, 설령 공사비가 일부 상승하더라도 늘어난 일반 분양 수입으로 충분히 상쇄할 수 있습니다.
도림1구역은 구역 자체 사업성뿐만 아니라 주변의 개발 계획까지 더해져 미래 가치가 상당히 우수한 곳입니다. 공공재개발이라는 편견을 내려놓고 프리미엄이 적절한 시점에 진입한다면 충분히 매력적인 투자처가 될 수 있습니다. 사업성 위주로 꼼꼼히 살펴보고, 저평가 지역이라 볼 수 있는 영등포 일대의 공공재개발에 주목할 필요가 있습니다.
영등포 도림1구역은 공공재개발 사업의 장점과 영등포 일대의 개발 잠재력이 결합된 핵심 투자처입니다. 정치 환경 변화로 공공재개발에 대한 정책적 지원이 강화될 것으로 예상되며, 무엇보다 영등포역 일대의 입지 잠재력과 향후 10년간 펼쳐질 대규모 개발 계획을 고려하면, 이 지역 일대로의 진입은 필수적이라고 판단됩니다.
[출처]
공공재개발의 편결을 깨다/리트리 유튜브채널명: https://www.youtube.com/watch?v=_VfyRcwqalE/