최근 한국 부동산 시장을 전망할 때 일본의 사례가 자주 언급됩니다. 일본은 1990년대 버블 붕괴 이후 30년간 집값이 하락했다는 이미지가 강하지만, 실제로는 도쿄 중심지를 중심으로 완전히 다른 양상이 펼쳐지고 있습니다. 월세 급등으로 인한 매매 수요 증가, 외국인 자본 유입, 그리고 도심 집중 현상은 서울과 놀라울 정도로 유사합니다. 일본의 현재가 한국의 미래를 예고하는 것은 아닐까요?
도쿄 중심지의 극단적 양극화 현상
일본 부동산 시장을 이해하기 위해서는 먼저 도쿄 내부의 극심한 양극화를 살펴봐야 합니다. 특히 지오다, 추호, 미나토, 신축구, 시부야, 분이 등 이른바 '중심 6구'로 불리는 지역은 2010년부터 현재까지 지속적인 상승세를 보여왔습니다. 이 지역의 고급 맨션 가격은 300억 원을 넘는 것이 흔하며, 한국의 나인원 한남과 같은 초고가 주택들이 즐비합니다.
놀라운 점은 이 중심지의 현재 집값이 1990년 버블 당시의 가격과 비슷하거나 오히려 더 비싸다는 사실입니다. 물가와 소득을 감안하면 당시 버블 수준이 얼마나 극단적이었는지 알 수 있습니다. 한국으로 비유하면 1990년 잠실 아파트가 2억 원 정도였는데 버블 당시에는 30억 원을 넘어갔던 상황입니다.
반면 지하철로 조금만 외곽으로 이동하면 갑자기 시골 같은 분위기가 나타납니다. 역세권이 아니고 낡은 외곽 지역의 월세는 20만~30만 원 수준에 불과합니다. 이러한 극단적인 양극화는 한국의 서울 중심지와 경기도 외곽의 차이와 매우 흡사합니다. 서울 중심지와 경기도 주요 지역은 꾸준히 상승하는 반면, 인천 구도심이나 경기도 외곽 지역은 오히려 하락하고 있는 현상과 정확히 일치합니다.
도쿄 전체 평균을 보면 평탄해 보이지만, 실제로는 중심지가 전체 시장을 이끌어가는 구조입니다. 한국 사람들이 "일본은 집값이 몇십 년 동안 그대로이거나 하락했다"고 생각하는 것은 이러한 평균의 함정에 빠진 것입니다. 핵심 지역은 한국보다 더 먼저, 더 강하게 올라왔으며, 지금도 상승 중입니다.
월세 상승이 촉발한 매매 수요의 귀환
일본 사람들에게는 부동산에 대한 깊은 트라우마가 있습니다. 버블 붕괴 이후 집값이 반에 반에 반토막 나는 경험을 했기 때문에 "집을 사면 망한다"는 집단적 신념이 사회 전체에 자리 잡았습니다. 그래서 수십 년간 일본인들은 월세로 살아왔고, 전세 제도가 없는 일본에서 월세는 생활 비용의 핵심적인 부분을 차지했습니다.
그런데 최근 월세가 급격히 상승하면서 상황이 변하기 시작했습니다. 도쿄 기준으로 중심부에 가깝고 역세권에 위치한 구축 18평(방 2개, 화장실 1개) 아파트의 월세가 200만 원 수준입니다. 한국으로 치면 노원구 구축 18평의 월세가 200만 원인 셈입니다. 여기에 관리비와 주차비까지 더하면 관리비가 한국의 두 배 수준이며, 일본 회사에서 지원하는 월세 보조금도 평균 18만 원 정도에 불과합니다.
이러한 월세 부담 때문에 일본 직장인들은 돈을 모으기가 극도로 어려워졌습니다. 결국 "이렇게 월세를 낼 바에는 차라리 집을 사자"는 생각이 확산되면서 20~30년 만에 처음으로 일본인들이 적극적으로 집을 매수하기 시작했습니다. 집값 하락에 대한 두려움보다 월세의 공포가 더 커진 것입니다.
이는 한국의 상황과도 맞닿아 있습니다. 서울도 인구는 줄고 있지만 집값은 계속 오르고 있습니다. 그 이유는 도쿄와 동일합니다. 외국인 자금 유입 증가, 고소득·고자산층의 도심 집중, 그리고 월세 상승으로 인한 매매 전환입니다. 이는 서울과 도쿄만의 현상이 아니라 글로벌 주요 도시들이 공통적으로 겪고 있는 시대적 변화입니다.
한국 부동산 시장에 주는 시사점과 투자 전략
많은 사람들이 "한국도 일본처럼 집값이 폭락할 것"이라고 예상하지만, 이는 정확한 분석이 아닙니다. 일본의 버블 당시에는 대출이 100%를 넘게 나왔습니다. 10억 원짜리 집을 사면 10억 원을 대출해 줬던 것입니다. 반면 한국은 10억 원짜리 집을 사도 많이 해 줘야 6억 원 정도입니다. 애초에 한국은 대출을 엄격하게 규제하는 나라이기 때문에 일본처럼 초대형 버블이 생길 수가 없는 구조입니다. 물론 단기적으로 너무 빠르게 상승하면 조정장이 올 수 있고, 큰 이슈가 터지면 2022년도처럼 하락장도 경험할 수 있습니다. 하지만 일본처럼 반토막 이상 하락하는 상황은 사실상 불가능합니다. 이는 주식시장에서의 강제 손절(로스컷) 상황과 유사한데, 일본은 과도한 대출로 인해 강제경매가 속출했지만, 한국은 대출 규제로 인해 그 정도의 상황이 발생하기 어렵습니다.
다만 다른 산업 대비 부동산의 상승률이 높기 때문에 모든 산업의 자금이 부동산으로 쏠리는 현상은 여전히 발생할 수 있습니다. 이를 고려하면 15% 정도의 단기 급락 후 몇 년간의 조정 구간이 올 수 있는 시나리오는 충분히 대비해야 합니다. 만약 하락장이 온다면 2023년 수준으로는 돌아가지 못하고, 아무리 떨어져도 2025년 초 수준 정도로 조정될 것으로 예상됩니다.
투자자의 관점에서는 이러한 단기 하락과 조정을 무서워해서 아무것도 하지 않거나 지나치게 방어적인 자세만 취할 것이 아니라, 오히려 상급지로 갈아타는 기회로 삼아야 합니다. 경제위기나 글로벌 이슈로 인한 외부 충격이 발생하면 급락의 폭이 더 깊어질 수 있지만, 이는 투자자로서 예상할 수 없는 범주입니다. 따라서 조정 국면을 대비하되, 이를 기회로 활용하는 전략적 사고가 필요합니다.
일본이 한국보다 10~20년 먼저 고령화 사회를 경험하고 있기 때문에, 일본의 현재가 한국의 미래가 될 가능성이 높습니다. 다만 그것이 "집값 폭락"이 아니라 "중심지 집중과 양극화"라는 점을 정확히 인식해야 합니다. 서울이 일본처럼 된다는 말은 틀렸고, 서울과 경기도가 도쿄처럼 된다는 것이 더 정확한 표현입니다. 핵심은 어디에 투자하느냐이며, 중심지와 외곽의 차이를 명확히 구분하는 안목이 그 어느 때보다 중요한 시점입니다.
[출처]
일본 집값이 한국 집값을 따라간다 / 작가 송희구 유튜브 채널: https://www.youtube.com/watch?v=elsEvvVHcWc